导语：前海小小的15平方公里到底能产生多大的价值？当前已经火热的“前海”概念楼盘价格是否已经被严重透支？
　　
　　得益于国务院特批的22条先行先试政策和国家特殊战略定位的改革红利催化，在前海的产业还没有起来的时候，前海的土地已经连续拍出了两块“地王”。土地的价格反映出开发商对区域开发未来前景预期的信心，正如福田CBD带动香蜜湖片区，南山科技园带动红树湾片区，前海新区的崛起势必会带旺周边的居住、商业、现代服务需求，也将对周边区域房价产生不可避免的影响。
　　
　　成长空间：
　　
　　已有2563家企业挂牌，规划就业人口将近80万
　　
　　作为国家级新区，前海从一出生就注定与众不同。据有关机构测算，在这片小小的15平方公里的土地上，至2020年时将产生1500亿的GDP产值，成为深圳乃至中国单位产值最高的地区，这相当于当下深圳每平方公里产值的25倍，单位面积GDP为香港3倍。如果以GDP来论，小小的前海将会再造一个深圳。截至目前已有2563家企业在前海挂牌，注册资本超过2000亿。
　　

　　去年6月，国务院批准并支持前海实行比经济特区更特殊的22条先行先试政策，支持着前海在金融、财税、法制、人才、教育医疗及电信六个方面迅速建设。政策的支持吸引了众多企业和人才入驻。类比于上海自贸区，华东师大房地产系主任华伟认为，中国市场经济要发展必然寻求新的动力源，天生的动力源就是上海和深港，“上海三年内自贸区估计会吸引30万-50万中高端人才，才能勉强完成这个战略布局，而深圳坐享其成就有一个现成的国际金融中心香港”。
　　
　　深圳市规划国土发展研究中心总规划师邹兵介绍，到2020年深圳可用建设用地只有几十平方公里，前海15平方公里将是深圳目前经济特区内仅存的最完整的一块宝贵的用地，未来前海提供就业人口将近80万，2600万总建筑面积，但前海功能定位主要以发展高端现代服务业为主，并不是一个住宅区。
　　
　　“前海规划的居住用地仅380万平方米，仅能满足将近30万人口的居住需求。这意味着有50万居住配套要靠前海之外的周边区域解决，从地理位置上看，首选就是蛇口半岛。”邹兵补充，从规划来看，前海就不仅仅是这15平方公里，它包括北边宝安中心区、东南边后海中心，甚至整个蛇口半岛都可以是大前海概念当中。
　　
　　土地预期：
　　
　　首拍“地王”要卖5万元/平方米以上，比肩关内传统豪宅区
　　
　　从前海已经成交的三宗地块来看，7月26日卓越置业以3.72万元/平方米和3.93万元/平方米的实际成本价(扣除移交面积)将两块地收入囊中，8月16日华润置业又以3.67万元/平方米的实际成本价将一块收入囊中。卓越集团总裁李晓平在接受南都记者专访时曾表示，现在卖的话最低也不能少于5万元/平方米，而且一两年后不可能还是这个价格。
　　
　　对比深圳在售传统豪宅及高端商务公寓发现，目前罗湖、福田传统豪宅均价在4.5万-5万元/平方米，南山后海豪宅区房价也在5万-6万元/平方米，而一些高端商务公寓，如深业上城开盘均价6.3万元/平方米，东海国际公寓目前均价也在6.8万元/平方米左右。这意味着这三宗地最快能回笼资金的公寓部分，目前的价格预期已比肩于传统的关内豪宅物业。
　　
　　“地价就是反映投资者对未来的预期，所以其实无论上海也好、深圳也好，这两个地区大家都是投入了无限的希望，不仅仅是希望，还是真金白银投入进去。”中原地产创始人施永青认为，豪宅并不是看产品打造，区域的价值才真正决定物业的价格是否是豪宅。他介绍，香港豪宅区的形成一部分是规划所致，另一部分则是一些历史上形成的传统豪宅区，比如何文田、九龙的嘉多利山等。
　　
　　施永青
　　
　　房价难大跌，防泡沫主要是调信贷
　　
　　谈房价：一线城市大跌机会几乎为零
　　
　　记者：有些人估计三中全会之后房价会大跌，也有人说房价会大升，您怎么看？
　　
　　施永青：我只能够说，房价大跌从整体来说机会几乎是零，尤其是一线的大城市。大升呢，如果是市场决定的话，我看很多大城市是有条件大升的，只是在政策的控制下没法完全反映出来。中国的房地产价格在过去20多年来，基本上都在一步步地上升，甚至上升的幅度比经济增长的幅度还要快。
　　
　　记者：20多年来房价能够稳步一路上涨的原因是什么？
　　
　　施永青：房地产的价格由两个组成，一个是建筑费，另一个就是地价。随着生产力上升，土地价格自然就会上升。这几年中国的经济增长每年都靠近双位数字，所以地价也会靠近双位数字增长。地价反映了土地上人的生产能力的提升，生产力提升了，负担楼价的能力会提升，经济发展快了，对商业地产的需求也会增加，所以这个是造成中国地价、房价一路上升的原因。
　　
　　现在中国政策出了问题，管不好的原因就是很多时候想抹煞掉土地的投资功能，只是重视使用功能。房地产价格的上升不但反映经济增长的需要，反映老百姓住房的需要，也相当一大部分是反映投资者储藏财富的偏好。
　　
　　谈泡沫：房地产泡沫不在价格上，而在过度借贷上
　　
　　记者：现在国内房地产市场到底有没有泡沫？
　　
　　施永青：按照西方说法，中国有房地产泡沫，我自己认为中国真的有房地产泡沫，不过不是在楼价上。房地产泡沫有三种主要的模式，其一是房价过高，现在中国的政府、社会都是盯在这个问题上，觉得上海、北京、深圳房价太高，要把房价压下来，这是断错症，房价在深圳、北京的高，是有客观基础的，不是打压的对象。
　　
　　中国房地产泡沫表现在过度借贷，在2010年、2011年这段时间中央收紧了对房地产的开发信贷。而开发商没有钱，只能通过银行、财务公司、投资公司搞了很多理财产品、信托产品，但背后都是用房地产做抵押的。现在中国的地方债、银行的外债据估计有19万亿，但政府又不能够让房价真地垮掉，如果房价崩溃，信托产品就没法还钱，这些地方债、银行的信托产品、理财工具都会一连串地变成社会问题，因为这些钱很多是普通老百姓拿出来的。所以我认为在当下，中央政府既要防止房价升得更高，避免普通买不起房的尤其是年轻人怨气太大，但是也不可能让房价大幅下跌，使地方债银行的负债出问题。房地产泡沫另一个表现模式是建设过度。主要不在一线城市，一线城市接受人口的能力很大，所以一线城市过度借贷也好、过度建设也好、过度价格也好，都可能因为人口增加、城市化、生产力上升，慢慢地消化掉，现在出问题的是三、四线城市的过度建设。
　　
　　前两年政府在一线城市限购限贷，希望资金能流到西北三、四线城市，但三、四线城市的城市规划能力低，地方政府又没有经验，有些地方完全不顾经济增长需求和人口增长情况。有些地方空置房比这个地方人口总数还多，几代人也消化不了，变成鬼城，这种情况实际是浪费严重，社会资源没有好好利用。如已经问题暴露的像鄂尔多斯、温州这些地方，我认为房价就不可能再上升。
　　
　　记者：最近很多房企加强金融方面投资，是在防范风险吗？
　　
　　施永青：金融业跟房地产其实是两类不同的行业。金融业在资本主义社会被看成是增值最高的行业。全世界最富裕的地方，全世界大都会都是做金融业为主的，比如纽约、伦敦、香港，所以在金融业发达的地方，因为他产生一大批收入很高的人群，就可以去支撑豪宅发展。
　　
　　金融业里面产生的人除了老板之外，还有一大批管理人员，他也是高收入的人，所以他就可以支撑我们比较高的楼价。但是你搞了房地产，就不一定有金融业。搞金融业，就一定有房地产，两个是不一样的。
　　
　　房地产是支撑经济发展的，他本身不是经济发展的动力，一个社会不能靠搞房地产真地发达起来。中央政府现在也很明确，不想再依赖房地产作为经济的火车头，一个国家它在经济发展要很平衡的，不能单搞房地产，还要搞一些基础工业，也要搞金融业，也要搞国防业、通讯业，要一个平衡的发展，这是金融业跟房地产不可能一起去谈的原因。
　　
　　谈深港：两地房价其实已经拉近了很多
　　
　　记者：深港两地房价差别这么大，前海的发展会给我们带来什么样的变化？
　　
　　施永青：深港两地房价的差异，其实已经相对拉近了很多。以深圳的人均GDP跟房价的比例来说，是深圳的房价比香港房价还要高。这与深圳人在投资房地产方面的偏好更强有关，吸引资金的能力更高。而最近香港也提出了很多新的辣招，我相信香港的房价在未来一段时间里会向下调的，所以两地房价会进一步接近。
　　
　　前海的出现，主要功能就是中国在改革开放的时候要找一些地方试点，使中国在外汇上跟国际接轨，在经营模式上也想向国际接轨，但是要接轨，就想找一些点去尝试，这就是出现了前海、上海自贸区的主要原因。不难预期在这些试点地区，中央会在政策上更开放，更允许做新的尝试，除了某些个别政策上开放之外，中央也想打造一个整体性的营商环境使得经济创造力都可以在这些地方释放出来。
　　
　　记者：您谈到从人均GDP的角度，深圳房价甚至比香港要高，那在前海概念之下，前海豪宅的价值有没有被透支？
　　
　　施永青：因为中国内地投资产品的选择比较少，没地方投就投房地产。另外，中国有一批人不是做生意的人，靠手中权力关系赚钱，这些人不懂做实业，只能投资房地产，所以流进房地产的资金特别多。如果以后有更多投资渠道，有更多企业家赚到钱，做生意做得好的人，赚的钱一定比靠投资房地产的人赚的钱多，这样社会才合理。
　　
　　华伟
　　
　　前海豪宅还处于起步价
　　
　　记者：基于前海规划，前海的住宅已卖到4万多元/平方米，你怎么看这个价格？
　　
　　华伟：我觉得单价4万元不算高，应该算是一个起步价。关键是看在新的定位之下值不值得。如果你问我，天津的滨海新区房价4万元了那就是泡沫，我觉得那里2万元才差不多。但深圳和香港比邻，4万这个价格还有成长空间，现在是力还没发出来，还没过瘾，何来透支？
　　
　　记者：等到过瘾时，会不会赶超香港的豪宅价格？
　　
　　华伟：国内的豪宅成长速度一定超过香港，中间的价差肯定会有大幅度的缩减。投资不要买最贵的，而是要买最有成长性、最安全的产品。
　　
　　记者：预期达到“过瘾”，还需要几年？
　　
　　华伟：中国未来5年的经济能否平稳发展，就靠华东的上海以及华南的前海了。而豪宅要接轨香港水平，可能还需要10年左右。
　　
　　记者：深圳今年房价涨了30%，今年市场上卖的豪宅公寓价格也达到了七八万元了……
　　
　　华伟：(抢过话)应该这么说，深圳才出现七八万元的房子！上海老早就很多单价过10万元的楼盘。6万、8万元的房子在北京、上海比比皆是，中关村旁边的二手房都卖十几万一平方米。他的未来、他的地段、他的功能就值这个价格。可以说，豪宅就是经济的引擎，是地区经济的晴雨表。
　　
　　记者：按你的意思，前海豪宅还属于起步价，那整个深圳的豪宅是不是也属于起步价？
　　
　　华伟：不一定。前海的豪宅是高铁，深圳其他板块的豪宅可能就是动车。豪宅不一定是装修多贵、房型多奢侈，就算把汤臣一品搬过来，也未必能卖出那样的价格。关键是“功能定位”，前海的定位就是华南最高端、中国最高端，并且还有香港，所以天时地利人和。巴掌大的十几平方米公里，要盖2000万平方米的房子，你不抢这里的房子，还去抢什么？
　　
　　精彩语录
　　
　　“现在中国的政策出了问题，管不好的原因就是我们很多时候都想抹煞掉土地的投资功能，只是想房子拿来用，只是重视使用功能，不重视土地的投资功能。”———施永青
　　
　　“我们不应该把深圳豪宅跟全世界豪宅比，应该跟全世界成熟的金融中心相比。当一个国家在崛起，一个产业在扩张，这样的时候，一个金融中心绝对体现出高地价、高房价。”———华伟
　　
　　“为什么选择前海？与香港共建国际都会是深圳建设国际化城市一个重要路径，这是我们从本世纪初就开始的判断。从经济总量来说深圳与新加坡、香港略有差距，但是实际上很快，深圳在2015年会超过新加坡，原来是2020年前跟香港持平，很可能这个时间会提前到来。”———邹兵
　　
　　焦点话题
　　
　　深港豪宅价格差距会缩小
　　
　　“三中全会过后，明确了市场的主导地位，在这样的情况下，中国市场经济要发展必然寻求新的动力源，而天生的动力源就是上海和香港，深港的融合一定会给深圳豪宅带来新的机遇。”华伟抛出的这一话题引来热议。
　　
　　据专家预测，前海金融中心建成后，每平方公里的产值预计将高达1000亿元，是目前深圳平均值的3倍有余，由此带动区域房地产的价值上涨不言而喻。华伟表示，现在投资者对前海区域房价的疑虑，是没有全面审视前海的价值。“以前深圳豪宅在产业为主的时代卖七八万我认为已经很不容易了。但是在金融带有话语主导的时代，卖七八万太便宜了。就像2007年汤臣一品卖13万元一平方米，大家都觉得太贵了，但现在回头看怎么样？不仅是不贵，而且稀缺到买不到。”他进一步解释，随着人民币国际化、全球化，中国在国际贸易里面的定价权加强，华南产业重新通过金融服务完成转型升级，前海豪宅有望替代香港的次豪宅，而深圳房价涨得比香港更快，深港两地房价差距会进一步缩小。在香港，所谓豪宅均价动辄几十万一平方米以上，在2012年，傲璇以每平方米73.27万港元的价格，再度刷新了香港豪宅单价纪录。
　　
　　在香港人施永青看来，目前深港两地房价的差异，其实已经相对拉近了很多。如果以人均GDP跟房价比例计算，深圳的房价甚至比香港房价还要高。“这与深圳人喜欢投资房地产方面的偏好有关，吸引资金的能力更高。”他认为，在前海这类试点地区，中央会在政策上更开放，都是未来经济的亮点，带动整个中国经济发展。
　　
　　不过邹兵作为规划专家，表示些许担忧：“从我个人来说还担心前海走得太快，其实前海是深圳非常稀缺的规模相对比较大的一块完整的净地，因为稀缺，才值得珍惜。深圳毕竟比不上内地很多城市，动辄能开发上百平方公里、上千平方公里。”